Reglamento interno del condominio

Versión de consulta pública basada en el “Reglamento interno de condominio y administración”. Se separa el reglamento de construcción en una página independiente para facilitar su lectura. Para trámites o efectos legales debe consultarse el documento original correspondiente.

Capítulo I - De las disposiciones generales

Artículo 1o.-

Con fundamento en lo dispuesto por el Artículo 896 y 896-Bis del Código Civil del Estado de San Luis Potosí y demás relativos de la vigente Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí, se emite el presente Reglamento interno del condominio horizontal ubicado en el Desarrollo Habitacional denominado “Alquerías de Pozos”, que tiene por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen de propiedad en condominio de los inmuebles que forman el referido desarrollo.

Artículo 2o.-

Este Reglamento es de observancia obligatoria para todos los condóminos adquirentes u ocupantes del Desarrollo Habitacional denominado “Alquerías de Pozos”, en los términos de la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí, con las responsabilidades y derechos establecidos en la misma y en el presente Reglamento.

Artículo 3o.-

La ubicación del condominio horizontal y terrenos en que se encuentra, su superficie, medidas, linderos, descripción general del mismo inmueble y especial de cada espacio arquitectónico así como los derechos que a cada uno de los condóminos corresponde sobre los bienes propios y comunes son los que se determinan en la escritura de constitución del régimen de condominio y, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio.

Capítulo II - De los bienes propios y de los bienes comunes

Artículo 4o.-

El condominio en su totalidad se divide en:

a).- Bienes considerados de propiedad común, pertenecientes a todos los condóminos; y

b).- Bienes considerados de propiedad exclusiva o individual.

Son bienes de propiedad común, los enumerados como tales en la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí, en el presente Reglamento, en la escritura de constitución del régimen de condominio, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio y, de manera general, todas las partes del inmueble que no estén destinadas al uso exclusivo de propiedad individual.

Artículo 5o.-

Son bienes considerados de propiedad común:

a).- El suelo y el subsuelo, éste con las excepciones a que se refiere el Artículo 784 del Código Civil del Estado de San Luis Potosí; los cimientos, estructuras, paredes maestras y el techo del edificio, con la sola excepción de los condominios horizontales que sirvan exclusivamente a cada vivienda o local;

b).- El terreno, los sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, patios, jardines, galerías, corredores y escaleras, siempre que sean de uso común; plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general, así como los demás bienes que sean de uso común;

c).- Los locales destinados a instalaciones generales de servicios comunes, así como los destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes y cualesquiera otros que se resuelva por la unanimidad de los propietarios de usar o disfrutar en común;

d).- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan para el uso o disfrute común, tales como montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; así como todos los tubos, albañales, canales, conductos y alambres de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad, gas, fosas, cisternas, tinacos, sistemas y otros semejantes, con la sola excepción de aquellos que sirvan exclusivamente a cada vivienda o local;

e).- Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general;

f).- La red telefónica, la red para antena de televisión, salvo que se opte por instalaciones individuales;

g).- La decoración de las fachadas exteriores; y

h).- Cualesquiera otras partes del inmueble que se resuelva por unanimidad de los condóminos usar o disfrutar en común.

Artículo 6o.-

Serán de propiedad común sólo de los condóminos colindantes, los muros y demás divisiones que separen entre sí a las casas o locales que respectivamente les pertenezcan.

Artículo 7o.-

Bienes considerados de propiedad exclusiva o individual. Aquellos que pertenecen por entero en forma individual y exclusiva a cada condómino, como lo es su casa o local y los demás que se señalen en la escritura de constitución del régimen de propiedad en condominio y, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio.

Artículo 8o.-

Ningún condómino, independientemente de su unidad de propiedad exclusiva, tendrá más derecho que el resto de los condóminos.

Artículo 9o.-

Cada propietario podrá servirse de los bienes comunes, gozar y disponer de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario sin restringir o hacer más oneroso el ejercicio del derecho de los demás. El condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, acordarán entre sí quién deberá cumplir con las obligaciones ante los demás condóminos, el usuario tendrá la representación del condómino ante la Asamblea de Condóminos que se celebren, pero en todo momento el condómino será solidario de las obligaciones del usuario.

Artículo 10o.-

El abandono o renuncia a usar determinados bienes comunes no libera al condómino de las obligaciones que le impongan respecto de los mismos la escritura constitutiva del condómino, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio, la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí, el presente Reglamento interno del condominio y en las escrituras de transmisión de propiedad correspondientes.

Capítulo III - De los derechos, obligaciones y gastos de los condóminos y ocupantes

Sección primera - De los derechos y obligaciones de los condóminos y ocupantes

Artículo 11o.-

Los condóminos podrán usar, gozar y disponer de sus bienes de propiedad exclusiva y del lote o lotes de terreno de que sea propietario teniendo un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los mismos, con las limitaciones y prohibiciones establecidas en la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí, en las demás leyes y reglamentos aplicables en la escritura por la cual se transmita la propiedad del condominio, el presente Reglamento, en la escritura de constitución del régimen de propiedad en condominio y, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio.

Artículo 12o.-

El derecho de copropiedad respecto de los bienes comunes es inseparable de la propiedad individual de cada uno de los condóminos, por lo que aquel sólo podrá enajenarse, gravarse o ser embargado por terceros juntamente con el derecho de propiedad que sobre cada lote le corresponda y, a su vez, éste deberá enajenarse, gravarse o embargarse unido a los derechos de copropiedad sobre las partes comunes que representa.

Artículo 13o.-

El propietario de cada lote o conjunto de lotes puede usar, gozar y disponer de los mismos enajenándolos, gravándolos o arrendándolos, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos, y en general ejecutar todos los actos de dominio sobre su propiedad con las limitaciones y prohibiciones que establezca la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio de San Luis Potosí, este Reglamento, la escritura de constitución del régimen de propiedad en condominio y, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio. Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio con relación a una unidad de propiedad individual o exclusiva, la parte vendedora deberá presentar ante Notario Público una constancia de no adeudo del pago de las cuotas de mantenimiento y administración y de reserva, debidamente firmada por los miembros del Comité de Administración. Si no se presenta la constancia de no adeudo, el Notario se abstendrá de realizar la operación de compraventa.

Artículo 14o.-

Cada condómino u ocupante usará su propiedad individual o exclusiva en forma ordenada y tranquila y, por tanto, no podrá destinarla a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, ni efectuar acto alguno o incurrir en omisiones que perturben la tranquilidad de los demás condóminos u ocupantes, o que comprometan la solidez, seguridad, salubridad y comodidad del condominio, ni introducir en éste sustancias inflamables o explosivas.

Artículo 15o.-

Los condóminos u ocupantes deberán abstenerse de realizar todo acto, aún en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz la ocupación, estorbe o dificulte el uso común de los servicios e instalaciones generales.

Artículo 16o.-

No podrá el condómino subdividir el bien de su propiedad exclusiva, así como el o los lotes de su propiedad, sin autorización por unanimidad de los condóminos.

Artículo 17o.-

Los condóminos tienen la propiedad exclusiva y separada, respecto de las partes de fachada que corresponden a sus casas en condominio, pero no podrán pintar, decorar o modificar estas fachadas o paredes exteriores en forma tal que se perjudique la estética general del condominio horizontal, salvo cuando exista para ello acuerdo de la Asamblea de Condóminos por mayoría calificada de las dos terceras partes de sus miembros.

Sección segunda - De las obligaciones de los condóminos y ocupantes

Artículo 18o.-

Los condóminos deberán abstenerse de todo acto, aún en el interior de su propiedad, que cause molestias o perjuicios a los demás y estarán obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones que pertenezcan a su unidad privativa.

Artículo 19.-

Los condóminos, y en general los habitantes del condominio, no podrán:

I.- Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.

II.- Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas comunes, o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes.

III.- Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo en casos de fuerza mayor.

IV.- Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes en contravención a lo estipulado en las leyes aplicables, en la escritura de constitución del régimen de condominio y, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio.

V.- Los estacionamientos en las áreas de uso común no podrán ser delimitados o techados con ningún tipo de material, a menos que se tome el acuerdo en asamblea general, y

VI.- Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos.

El infractor de estas disposiciones, independientemente de las sanciones que establece esta Ley, será responsable del pago de los gastos que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, así como de los daños y perjuicios que resultaren.

Las faltas previstas en las leyes estatales o reglamentos respectivos del Municipio del Estado de San Luis Potosí, que se cometan en las áreas comunes a que se refiere la fracción II de este artículo, serán sancionadas por la autoridad competente, en los términos de los citados ordenamientos.

Artículo 20o.-

Los espacios destinados para el estacionamiento de automóviles deberán ser usados por sus propietarios, en forma tal que no sobrepasen los límites de los mismos, sin que puedan tampoco estacionarse vehículos en las zonas destinadas a la circulación.

Artículo 21o.-

Los condóminos no harán, ni dejarán hacer por personas que ocupen sus inmuebles permanentemente o transitoriamente, nada que pueda menoscabar el buen aspecto o prestigio del condominio.

Artículo 22o.-

Los condóminos están obligados a permitir la ejecución de las reparaciones que sean necesarias en las partes comunes del condominio y si es necesario, a juicio del Administrador, deberán permitir el acceso a sus bienes de propiedad exclusiva, a los técnicos contratistas y obreros encargados de llevarlas a cabo, especialmente en lo que se refiere a las instalaciones y ductos que atraviesen los diversos bienes de propiedad exclusiva.

Artículo 23o.-

Ningún propietario u ocupante del inmueble podrá entorpecer las entradas, áreas de circulación, jardines y demás lugares comunes dejando en ellos objeto alguno que signifique pretensión de ejercer dominio sobre los bienes o áreas comunes o que dificulte el tránsito de personas o vehículos; tampoco podrán ser utilizadas para jugar, patinar, andar en bicicleta, etc., salvo que sean áreas comunes específicamente destinadas a ello, ni realizar cualquier otra actividad que no corresponda al destino natural de estas partes, ya que están destinadas al uso común y sólo podrá hacerse uso de las mismas en los términos establecidos en este Reglamento.

Artículo 24o.-

Los condóminos propietarios o arrendatarios se obligan a:

a).- Que toda la basura y desperdicios se conservará en recipientes aprobados por el Administrador, mismos que se colocarán en el lugar destinado para ello, para ser recogidos en la forma, tiempo y lugares que se especifiquen.

b).- Que ningún radio, televisión, altoparlante, fonógrafo o equipo similar funcione dentro o fuera de la propiedad de forma que moleste o perturbe a los demás condóminos.

c).- Conservar limpias las áreas exteriores adjuntas o contiguas a su propiedad y a no colocar objetos que puedan obstruir el uso de dichas áreas; y

d).- Utilizar por su exclusiva cuenta los servicios de fumigación que le indique el Administrador cuando ésta se requiera.

Artículo 25o.-

El tendido de ropa sólo podrá hacerse en las áreas destinadas para tal fin, por lo que en ningún caso se permitirá el uso de ventanas, balcones o cualquier otro lugar del condominio no autorizado para este propósito.

Artículo 26o.-

Podrán colocarse en las entradas de los departamentos rótulos o placas de identificación, a condición de que no sobresalgan de los muros, si la mayoría de los condóminos juzgaren que los rótulos o placas desmeritan el aspecto del condominio deberán retirarse o cambiarse.

Artículo 27o.-

Todo condómino u ocupante tendrá obligación de poner en conocimiento del Administrador, en el más breve plazo, la conveniencia o necesidad de reparaciones que a su juicio sean más adecuadas para la operación del condominio, a efecto de que dicho Administrador las haga del conocimiento de la Asamblea de Condóminos.

Artículo 28o.-

Los condóminos que sean financiados por organismos o dependencias oficiales, deberán ocupar personalmente sus casas o locales, mientras subsista el crédito insoluto y serán responsables directos de la ejecución y cumplimiento de las cargas y condiciones impuestos por el presente Reglamento y por la escritura mediante la cual se les transmita la propiedad en condominio.

Sección tercera - De los gastos del condominio

Artículo 29o.-

El incumplimiento de lo previsto en la sección anterior de este Reglamento obligará al infractor de estas disposiciones al pago de los gastos que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate; además, será responsable del pago de los daños y perjuicios que resulten en la forma que la Asamblea de Condóminos establezca.

Artículo 30o.-

Los desperfectos a partes comunes que hayan sido causados por los condóminos o personas que ocupen la propiedad, serán reparados por estos o por el Administrador a costa del propietario correspondiente.

Artículo 31o.-

Los condóminos cubrirán, independientemente del impuesto predial correspondiente a su propiedad individual, la parte que les corresponda respecto de los bienes comunes, así como los demás impuestos o derechos que en razón del condominio les afecten como causantes.

Artículo 32o.-

De igual manera, cada condómino pagará independientemente los servicios de luz, teléfono, gas y cualquier otro que utilice en forma exclusiva.

Artículo 33o.-

Cada condómino se obliga a contribuir al pago de las cargas comunes, con base en el porcentaje que les corresponde sobre los bienes de propiedad común que se precisan en la escritura de constitución del régimen de condominio y, en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio, de acuerdo con el presupuesto que formule la Asamblea de Condóminos y en la forma que la misma determine para su pago.

Artículo 34o.-

Todo condómino tendrá obligación de atender a los gastos comunes, para lo cual se formará un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración y otro de reserva para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio. Dichos fondos se establecerán por la Asamblea de Condóminos.

Artículo 35o.-

Son cargos comunes:

a).- Los impuestos, derechos y cooperaciones no individuales de los que sean causantes los condóminos en forma colectiva.

b).- Los gastos de conservación y reparación de cualquier naturaleza que exijan las diversas partes de propiedad común del inmueble.

c).- Los sueldos, prestaciones y gratificaciones del personal al servicio de los intereses comunes del inmueble.

d).- Los gastos generales y de agua y de alumbrado de todas las partes comunes.

e).- Las erogaciones por utensilios necesarios para la conservación, limpieza y servicio del inmueble; y

f).- En general, todas las que determine la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí, este Reglamento interno y las que acuerde la Asamblea de Condóminos.

Artículo 36o.-

Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de conservación y para que los servicios funcionen eficazmente, se ordenarán por el Administrador del Condominio, sin necesidad de acuerdo previo de los condóminos, con cargo al presupuesto de gastos aprobado.

Artículo 37o.-

Cuando sea insuficiente el presupuesto determinado por la Asamblea de Condóminos para cubrir los pagos a que se refiere el artículo anterior, el Administrador convocará a la Asamblea de Condóminos para que esta resuelva lo procedente.

Artículo 38o.-

La reparación de vicios ocultos cuyo saneamiento no sea posible exigir a otra persona se pagará por los condóminos en la proporción que a cada uno corresponda según la escritura de constitución del régimen de condominio, o en su caso, en la escritura de modificación al régimen de condominio debiendo acordarse la reparación por el voto mayoritario de la Asamblea de Condóminos.

Artículo 39o.-

Los gastos que sin ser necesarios aumenten el valor del condominio y los que mejoren el aspecto y la comodidad del mismo, únicamente podrán efectuarse con la previa autorización de cuando menos las dos terceras partes de los condóminos.

Artículo 40o.-

Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada condómino u ocupante y que no se cubran oportunamente en las fechas fijadas por la Asamblea de Condóminos, causarán intereses al tipo que fije la Asamblea de Condóminos, los cuales no podrán rebasar la tasa líder de referencia publicada por el Banco de México.

Artículo 41o.-

En el caso de que un condómino aumentara las cargas comunes para su provecho, él sólo deberá soportar este aumento, a cuyo efecto el Administrador exigirá su pago según lo dispuesto en el capítulo de sanciones.

Artículo 42o.-

El condómino que no cumpla con cualquiera de las obligaciones a su cargo será responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás condóminos.

Artículo 43.-

Previo acuerdo de la Asamblea de Condóminos, se podrán celebrar convenios con las autoridades competentes para establecer servicios de control y vigilancia en los jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas que formen parte de las zonas y elementos de uso común, sin que ello impida que la misma Asamblea contrate servicios profesionales para estos fines.

Artículo 44.-

Cuando por necesidades del desarrollo urbano se requiera la apertura de una vialidad pública, jardines, parques, equipamiento urbano y servicios en un área del condominio, la administración pública deberá celebrar convenio con el condominio para el uso y disfrute de áreas comunes, sin menoscabo de su propiedad, requiriéndose la autorización de la Asamblea General Extraordinaria, a la que deberán asistir la mayoría simple de los condóminos, y se deberá contar con la aprobación de un mínimo de votos que representen por lo menos el setenta y cinco por ciento del valor total del condominio y la mayoría simple del total de condóminos.

Sección cuarta - De los gravámenes

Artículo 45o.-

Cada uno de los propietarios responderá sólo del gravamen que corresponda a su propiedad.

Artículo 46o.-

Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen anterior a la compraventa, se tendrá por no válida.

Capítulo IV - De las asambleas

Sección primera - De las asambleas generales ordinarias y extraordinarias

Artículo 47.-

La Asamblea General de Condóminos es el órgano supremo del condominio.

Artículo 48o.-

Las Asambleas Generales por su naturaleza podrán ser ordinarias y extraordinarias, y se reunirán para tratar, entre otros asuntos, los siguientes:

I.- Las Asambleas Generales Ordinarias se celebrarán cada tres meses, teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como acordar sobre los asuntos concernientes al mismo.

II.- Las Asambleas Generales Extraordinarias se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que atender, o cuando se trate de los siguientes asuntos: Cualquier modificación a la escritura de constitución del régimen de condominio o su reglamento; para la extinción voluntaria del régimen; para realizar obras nuevas; cuando la administración pública municipal solicite convenio para que un área común se utilice como pública; y para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción.

Artículo 49.-

También podrán celebrarse otro tipo de Asambleas, siempre sujetas a la Asamblea General, y las mismas se regirán conforme a lo que establece la Ley y el presente reglamento, como son:

I.- Las de Administradores, que se celebrarán en el caso de un conjunto condominal para tratar los asuntos relativos a los bienes de uso común del conjunto, las que serán convocadas por el Comité de Administración del mismo.

Artículo 50.-

Las Asambleas Generales se regirán por las siguientes disposiciones.

I.- Serán convocadas y presididas por el Administrador. A falta de éste, serán presididas por la persona que designe la Asamblea, debiendo contar con un Secretario y los escrutadores que serán designados por la misma Asamblea.

II.- Las resoluciones de la Asamblea se tomarán por mayoría simple de votos de los condóminos presentes, excepto en los casos en que la Ley, la escritura de constitución del régimen de condominio, la escritura de modificación al régimen de condominio o este reglamento establezcan una mayoría especial.

III.- Para votaciones en Asamblea a cada condómino corresponderá un voto por su unidad de propiedad exclusiva; excepto para aquellas resoluciones en las que la Ley, la escritura de constitución del régimen de condominio, la escritura de modificación al régimen de condominio o el presente reglamento establezcan una votación en relación con el valor del inmueble, en cuyo caso, cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje indiviso que su unidad de propiedad exclusiva represente, en el total del valor del condominio establecido en la escritura de constitución del régimen de condominio o en la escritura de modificación al régimen de condominio.

IV.- En los casos de elección, reelección o remoción del Administrador o de los integrantes del Comité de Vigilancia, a cada unidad de propiedad exclusiva le corresponderá un solo voto, cuando se trate de condominios de uso habitacional o mixto con uso habitacional. En los condominios para uso comercial, industrial o mixto sin uso habitacional, la votación será de acuerdo a su indiviso.

V.- La votación será nominal y directa.

VI.- Los condóminos podrán hacerse representar a través de apoderado, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más de dos unidades de propiedad exclusiva. Asimismo, en ningún caso el Administrador podrá representar a ningún condómino. Al inicio de la Asamblea, el representante de un condómino deberá acreditar su calidad ante la persona que funja como Secretario mediante la exhibición de un poder general, especial, o una simple carta poder firmada ante dos testigos.

VI.- Cuando un condómino sea designado Administrador, miembro del Comité de Administración o del Comité de Vigilancia, deberá acreditar que se encuentra al corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento y administración y de reserva.

VII.- En los casos de que sólo un condómino represente más del cincuenta por ciento de los votos y los condóminos restantes no asistan a la Asamblea General, previa notificación de la convocatoria de acuerdo a la Ley, la Asamblea podrá celebrarse en los términos de la fracción IV del artículo 35 de la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

VIII.- Cuando un solo condómino represente más del cincuenta por ciento de votos y asista el resto del valor total de votos del condominio, se requerirá, cuando menos, la mitad de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir cuando menos el setenta y cinco por ciento del valor total del condominio procederá la segunda convocatoria de Asamblea General, en la cual para que sean válidos los acuerdos, se requerirá cuando menos del setenta y cinco por ciento de los votos de los asistentes. Cuando no se llegue a un acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo minoritario podrá someter su discrepancia en los términos del Título Cuarto Capítulo IV de la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

IX.- El Secretario de la Asamblea transcribirá el acta de la misma, en el libro de actas que para tal efecto haya autorizado el área competente del Gobierno del Municipio. Las actas, serán validadas por el propio Secretario, los escrutadores y, si asisten, por los miembros del Comité de Vigilancia.

X.- El Administrador tendrá siempre a la vista de los condóminos el libro de actas y les informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la Asamblea. Si el acuerdo de la Asamblea General.

a).- modifica la escritura de constitución del régimen de condominio y, en su caso, la escritura de modificación al régimen de condominio, el acta respectiva deberá ser protocolizada ante Fedatario Público e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de San Luis Potosí, y

b).- modifica el Reglamento, el acta correspondiente deberá ser protocolizada ante Fedatario Público.

Sección segunda - De las convocatorias

Artículo 51.-

Las convocatorias para la celebración de las Asambleas Generales se harán de acuerdo con las siguientes disposiciones.

I.- La convocatoria deberá indicar el tipo de Asamblea de que se trate, el lugar dónde se realizará, la fecha y hora en que se celebrará la orden del día y el nombre de la persona que firma la convocatoria. Asimismo en una sola convocatoria podrá considerarse la celebración de una Asamblea, ya sea en virtud de Primera, Segunda o Tercera ocasión, en los plazos y tiempos establecidos en el segundo párrafo de la fracción IV del Artículo 35 de la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

II.- Los condóminos o sus representantes, serán notificados por escrito de la celebración de la Asamblea, en el lugar que para tal efecto hayan señalado ante la administración. Asimismo, la persona que convoque a la Asamblea, colocará la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio. Independientemente de lo anterior, las convocatorias podrán ser publicadas en el Periódico Oficial o en uno de los diarios de mayor circulación de San Luis Potosí, Estado del mismo nombre.

III.- Podrán convocar a Asamblea, de acuerdo a lo que establece la Ley.

a).- El Administrador.

b).- El Comité de Vigilancia.

c).- Cuando menos el veinticinco por ciento del total de los condóminos.

d).- Ante la falta del administrador o negativa de éste para convocarla, por cuando menos dos de los condóminos.

IV.- Cuando una Asamblea se celebre en virtud de la primera convocatoria, se requerirá de una asistencia del setenta y cinco por ciento de los condóminos. Cuando se realice en segunda convocatoria, el quórum se integrará con la mayoría simple del total de condóminos. En caso de tercera convocatoria la Asamblea se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan, excepto cuando se trate de uno solo, y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes, las que serán obligatorias para todos los condóminos, aun para los que no asistieron a la Asamblea. Entre la primera convocatoria y la fecha de la celebración de la correspondiente Asamblea, deberá mediar un plazo no menor de diez días naturales. Entre la segunda convocatoria y la fecha de la celebración de la respectiva asamblea, deberá mediar un plazo mínimo de dos horas. Entre la tercera convocatoria y la fecha de la celebración de la relativa Asamblea, mediará cuando menos una hora de anticipación.

V.- En casos de suma urgencia, establecidos en el reglamento, se realizarán las convocatorias para las Asambleas, con la anticipación que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo demás a las disposiciones de la Ley y el Reglamento.

VI.- Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea se considere necesario, podrá el administrador o cuando menos el veinticinco por ciento de los condóminos, solicitar la presencia de un Fedatario Público o de un representante del Municipio.

VII.- En el caso de las Asambleas Generales Extraordinarias señaladas en la fracción II del Artículo 48 de este Reglamento, las reglas para la fijación del quórum y su votación, quedan sujetas a las disposiciones que en cada caso determinen los artículos correspondientes de la misma.

Sección tercera - De las facultades de las asambleas

Artículo 52.-

La Asamblea General tendrá las siguientes facultades:

I.- modificar la escritura de constitución del régimen de condominio, en su caso, la escritura de reforma al régimen de condominio, así como aprobar o reformar el Reglamento del condominio II.- Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en los términos de la Ley, de la escritura constitutiva, en su caso de la escritura de modificación al régimen y del presente reglamento interno.

III.- Establecer la remuneración relativa al administrador.

IV.- Definir las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros, y las necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva, en su caso de la escritura de modificación al régimen y al presente Reglamento interno del condominio.

V.- Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio. Asimismo, fijar las tasas moratorias que deberán cubrir los condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas, las que no podrán rebasar la tasa líder de referencia publicada por el Banco de México.

VI.- Nombrar y remover a los miembros del Comité de Vigilancia.

VII.- Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador respecto al fiel desempeño de su misión y al manejo de los fondos a su cuidado.

VIII.- Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el Administrador a su consideración así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de Vigilancia.

IX.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.

X.- Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el Administrador o los Administradores infrinjan la Ley, el presente reglamento interno del condominio, la escritura de constitución del régimen de condominio, en su caso, la escritura de modificación al régimen de condominio y cualesquiera disposiciones legales aplicables.

XI.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador; y

XII.- Las demás que le confieren la Ley, el presente Reglamento interno, la escritura de constitución del régimen de condominio, la escritura de modificación al régimen de condominio y demás disposiciones aplicables.

Artículo 53.-

Se suspenderá a los condóminos su derecho a voto, conservando siempre el derecho a voz, previa notificación al interesado para que manifieste lo que a su derecho convenga y la aprobación de la Asamblea General, en los siguientes casos:

I.- Por la falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva.

II.- La falta de pago de dos o más cuotas extraordinarias de acuerdo a los plazos establecidos, o

III.- Cuando por sentencia de la autoridad municipal o judicial debidamente ejecutoriada, se haya condenado al pago de daños a favor del condominio y éste no haya sido cubierto. En estos supuestos los respectivos votos no serán considerados para determinar el quórum de instalación de la Asamblea.

Capítulo V - De la administración del condominio

Sección primera - De los miembros de los comités de administración y vigilancia

Artículo 54o.-

La administración de los bienes de uso común, quedará a cargo de un Comité de Administración, el cual estará integrado por:

a).- Un Administrador.

b).- Un Secretario.

c).- Un Tesorero.

Artículo 55o.-

El Administrador es la persona física o moral, designada por la Asamblea de Condóminos para administrar el condominio.

Artículo 56.-

Para desempeñar el cargo de administrador se requiere:

I.- En el caso de persona física y siendo condómino, deberá acreditar tener cubierta sus cuotas, y

II.- Acreditar experiencia en administración condominal, ya sea que se trate de persona física o moral. En ambos casos, tendrán un plazo máximo de treinta días posteriores a su nombramiento para asistir a la capacitación o actualización que imparta el Ayuntamiento correspondiente.

Artículo 57o.-

El nombramiento del Administrador deberá ser presentado para su registro ante las dependencias competentes del Gobierno Municipal que corresponda dentro de los tres días hábiles siguientes a su designación. El Gobierno Municipal emitirá dicho registro en un término de diez días hábiles, el cual tendrá plena validez frente a terceros y autoridades correspondientes, de conformidad con lo establecido por la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

Artículo 58o.-

La remuneración del Administrador será determinada por la Asamblea de Condóminos.

Artículo 59o.-

El Administrador durará en su encargo durante un año; sin embargo, permanecerá en el mismo hasta en tanto su sucesor haya sido nombrado y tome posesión de su cargo. El Administrador podrá ser reelecto por otro período de igual duración, mediante el respectivo acuerdo de la Asamblea de Condóminos. En caso de que el Administrador sea un condómino, su encargo será por un año, y será posible su reelección sólo por un período consecutivo más. Asimismo, podrá ser electo con posterioridad en otros períodos no consecutivos.

Artículo 60o.-

El Administrador al concluir el período del ejercicio de su cargo, entregará el mismo a quien deba sustituirlo, junto con todos los documentos que deberán incluir entre otros, los estados de cuenta, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, debiéndose levantar un acta circunstanciada de dicha entrega-recepción. En la misma Asamblea de Condóminos que haya sido acordada la sustitución del Administrador, o en una Asamblea posterior, se podrán examinar las cuentas que entregue el Administrador saliente, mismas que deberán ser aprobadas, o en caso contrario se exigirá la respectiva responsabilidad, por mayoría de votos de los condóminos presentes. En caso de que el nuevo Administrador electo no se presente a recibir la documentación y los bienes respectivos, se convocará de manera urgente a una Asamblea de Condóminos, para que ella designe a la persona que deberá recibir la documentación y los bienes respectivos del Administrador saliente. En esta misma Asamblea de Condóminos o en una Asamblea posterior, se podrán examinar las cuentas que entregue el Administrador saliente, mismas que deberán ser aprobadas, o en caso contrario, se exigirá la respectiva responsabilidad, por mayoría de votos de los condóminos presentes.

Artículo 61o.-

Las medidas que adopte y disposiciones que dicte el Administrador, son obligatorias para todos los condóminos, a menos que en una Asamblea, los condóminos que representen las dos terceras partes las modifiquen o revoquen.

Artículo 62o.-

Corresponde al Administrador.

1).- Llevar el libro de actas de Asamblea, debidamente autorizado por el área competente del Gobierno Municipal.

2).- Proporcionar una copia del presente Reglamento a cada condómino o arrendatario.

3).- Caucionar a satisfacción y en la forma que lo determine la Asamblea de Condóminos, el manejo de la administración.

4).- Responder ante los condóminos por los daños y perjuicios que se causen por el mal manejo de la administración.

5).- Hacer del conocimiento en forma inmediata de cualquier asunto relacionados con los bienes del condominio que haya acordado la Asamblea de Condóminos.

6).- Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes y promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad formada por los propietarios y ocupantes del condominio.

7).- Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio.

8).- Atender las quejas expresadas por los condóminos respecto de la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales, haciéndolas, en su caso, del conocimiento de la Asamblea de Condóminos.

9).- Realizar todos los actos que sean necesarios de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes que se requieran para los servicios, instalaciones y áreas comunes, dividiendo entre los condóminos el importe del consumo de la energía eléctrica de acuerdo a lo establecido en este Reglamento.

10).- Realizar las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, a efecto de que los servicios funcionen normal y eficazmente.

11).- Ejecutar los acuerdos adoptados por la Asamblea de Condóminos, salvo que ésta designe a otras personas para tal efecto.

12).- Recaudar de los condóminos lo que a cada uno le corresponda aportar para los fondos de mantenimiento, administración y de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias, de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea de Condóminos.

13).- Realizar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente.

14).- Otorgar recibo por cualquier pago que se le entregue, así como verificar que se entreguen los respectivos recibos a los condóminos u ocupantes, por las cantidades que cada uno haya aportado para los fondos de mantenimiento, administración y de reserva.

15).- Mantener una relación de los gastos efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración.

16).- Llevar una relación que muestre los montos de las aportaciones y de las cuotas pendientes de cubrirse, la cual deberá mostrar el saldo pendiente de pago.

17).- Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta del condominio que deberá contener:

a).- Una relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior.

b).- El estado consolidado de las aportaciones y cuotas pendientes.

c).- Un estado con el saldo y fines para los que se destinarán los fondos durante el mes siguiente.

18).- Un estado del saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses.

19).- Cada condómino tendrá un plazo de ocho días contado a partir de la entrega de dicha documentación para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la Asamblea de Condóminos en los términos de la fracción VIII de la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

20).- Convocar a la celebración de las Asambleas de Condóminos cuando menos con diez días de anticipación, indicando en las convocatorias respectivas, el lugar, la fecha, la hora y el orden del día.

21).- Notificar por escrito a los condóminos o a sus representantes la celebración de la Asamblea de Condóminos en el lugar que para tal efecto se haya determinado.

22).- Fijar en uno o más lugares visibles del condómino, la convocatoria para la celebración de la Asamblea de Condóminos.

23).- Representar a los condóminos para la contratación con terceros de los locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento comodato o que se destinen al comercio ajustándose a lo establecido por las leyes correspondientes, y al presente Reglamento.

24).- Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de las Leyes aplicables el cumplimiento de este Reglamento de la escritura mediante la cual se transmite la propiedad a los condóminos, de la escritura de constitución al régimen del condominio y, en su caso, de la escritura de modificación al régimen de condominio.

25).- Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las disposiciones de la Ley y el Reglamento solicitando en su caso, el apoyo de la autoridad que corresponda.

26).- Proporcionar a los condóminos que lo soliciten, copia firmada, del o de las actas de las Asambleas celebradas por los condóminos; y

27).- En relación con los bienes comunes del condominio, el Administrador gozará de los poderes y facultades que se le confieran por la Asamblea de Condóminos que acuerde su designación.

28).- Dar cumplimiento a las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil y su Reglamento.

29).- Iniciar, previa autorización de la Asamblea de Condóminos, los procedimientos administrativos o judiciales que procedan, contra los condóminos que incumplan de manera reiterada con sus obligaciones e incurran en violaciones a la Ley, a la escritura de constitución del régimen de condominio, a la escritura de modificación al régimen de condominio y al presente Reglamento.

30).- Realizar las demás funciones que le sean asignadas por la Asamblea de Condóminos, así como cumplir con las obligaciones que establecen a su cargo las Leyes aplicables a la materia y el presente Reglamento interno del condominio.

Artículo 63o.-

El Administrador podrá ser libremente removido por la Asamblea de Condóminos, por acuerdo de las dos terceras partes de los condóminos, cuando no dé cumplimiento a cualquiera de sus obligaciones, por ausencia o por incapacidad temporal o definitiva que le impida el eficaz cumplimiento de sus obligaciones.

Artículo 64o.-

El Administrador será solidariamente responsable con los que lo hayan precedido, por las irregularidades en que hubiesen incurrido éstos, si conociéndolas no las denuncia a la Asamblea de Condóminos, a la cual deberá convocar de inmediato para tal efecto.

Artículo 65o.-

El Secretario del Comité de Administración fungirá con tal carácter en las Asambleas de Condóminos, tendrá a su cargo las actividades administrativas relacionadas con la actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, archivos y demás documentos necesarios para el buen funcionamiento de la administración. En ausencia del Secretario, desempeñará el cargo la persona que elija la mayoría de los condóminos que se encuentren reunidos en la respectiva Asamblea.

Artículo 66o.-

El Tesorero del Comité de Administración será elegido por la mayoría de los condóminos que se encuentren reunidos en la respectiva Asamblea y será responsable del manejo contable interno de la administración, debiendo ser solidario con el Administrador de llevar actualizados los estados de cuenta de la administración, sin poder tener la disponibilidad, ni ejercicio de los mismos.

Artículo 67.-

El Comité de Vigilancia estará integrado por dos o hasta cinco condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad exclusiva, designándose de entre ellos un Presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, mismos que actuarán de manera colegiada. La minoría que represente por lo menos el veinticinco por ciento del número total de condóminos, tendrá derecho a designar a uno de los vocales.

Artículo 68.-

El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia será por un año, desempeñándose en forma honorífica. Podrá reelegirse sólo a la mitad de los miembros del Comité de Vigilancia por un período consecutivo, excepto el Presidente, que en ningún caso podrá ser reelecto en período consecutivo. El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes funciones y obligaciones:

1).- Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea General.

2).- Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones.

3).- Contratar y dar por terminados los servicios profesionales externos a que se refiere el Artículo 42 de la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí; previa autorización de la Asamblea General.

4).- En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere la fracción I del Artículo 29 de la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

5).- Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el Administrador ante la Asamblea General.

6).- Confirmar y supervisar la inversión de los fondos.

7).- Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la administración del condominio.

8).- Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.

9).- Convocar a Asamblea General, cuando los condóminos lo hayan requerido al Administrador y éste no lo haya hecho dentro de los tres días siguientes a la petición de los condóminos. Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de irregularidades en que haya incurrido el Administrador, con notificación a éste para que comparezca ante la Asamblea.

10).- Solicitar la presencia de un representante del área competente del Municipio, o de un Fedatario Público en los casos previstos en la Ley, o en los que considere necesario, y

11).- Las demás que se deriven de la Ley y de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo, que se deriven de la escritura constitutiva, la escritura de modificación al régimen y el presente Reglamento.

Capítulo VI - De la conservación de la documentación

Artículo 69.-

El Comité de Administración deberá conservar en un archivo la documentación del condominio y, en su caso todos aquellos documentos que se consideren necesarios para acreditar el adecuado desempeño de las funciones de los administradores y en especial los que sirvan para acreditar pagos, ofrecerlos como prueba en los casos de cualquier clase de juicios, así como para hacer todo tipo de justificaciones o aclaraciones, ante los condóminos y cualquier autoridad de naturaleza civil o fiscal.

Artículo 70.-

La documentación del condominio deberá conservarse por un período no menor a once años, toda vez que el plazo de prescripción para las acciones de carácter civil es de diez años.

Capítulo VII - De las controversias entre condóminos

Artículo 71.-

Las controversias que surjan entre los condóminos con motivo del ejercicio de sus derechos en el condominio o las quejas que se tengan en contra de algún condómino deberán comunicarse al Administrador para que este procure resolverlas. En caso de que el Administrador no llegare a resolver la controversia o queja que se le haya comunicado, y en caso de que lo considere necesario, la podrá plantear a la Asamblea de Condóminos.

Artículo 72.-

En caso de que no sea posible solucionar la controversia a través del Administrador o la Asamblea de Condóminos ésta se someterá al departamento competente del Gobierno Municipal, para que la resuelva, a través de los mecanismos de conciliación y arbitraje contemplados en la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

Capítulo VIII - De las sanciones

Artículo 73.-

El pago de las cuotas correspondientes se deberá cubrir mensualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes, sin necesidad de previo cobro. El condómino que no cubra puntualmente sus cuotas, deberá pagar un 3% de interés mensual por todo el tiempo en que se encuentre en mora. Deberán entenderse los meses iniciados, como cumplidos y los intereses se seguirán computando mientras no sean cubiertas las cuotas correspondientes.

Artículo 74.-

Cuando algún condómino caiga en mora, el Administrador distribuirá el importe del adeudo causado y el que se siga causando, entre los demás condóminos, en proporción al valor de sus propiedades hasta la total recuperación del adeudo del condómino de que se trate. El Comité de Administración, una vez recuperado el monto adeudado, reembolsará de dicho cargo las cantidades que hubieren aportado y los intereses recuperados en la parte proporcional que les corresponda. En caso de obtenerse la recuperación parcial del adeudo, el monto obtenido se repartirá asimismo proporcionalmente.

Artículo 75.-

Trae aparejada acción en vía ejecutiva civil, en contra de los condóminos morosos, para hacer efectivo ante los tribunales competentes el pago de los adeudos, intereses moratorios y pena convencional legal suscrita por el Administrador acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, copia certificada por Fedatario Público del presente Reglamento y del acta de la Asamblea de Condóminos, en la que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento, administración y reserva.

Artículo 76.-

La acción señalada en el artículo anterior, sólo procederá cuando existan tres cuotas ordinarias o extraordinarias pendientes de pago.

Artículo 77.-

En adición a lo dispuesto por este capítulo, también serán aplicables las sanciones contempladas en la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí.

Capítulo IX - De la destrucción y reconstrucción del condominio

Artículo 78.-

Si existiere algún edificio sujeto al régimen de condominio y éste se llegare a destruir totalmente por caso fortuito o de fuerza mayor, o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes o institución fiduciaria, una mayoría del 51% de los condóminos, podrá acordar, de ser posible.

(1) La reconstrucción del mismo;

(2) La división proporcional del terreno y de los bienes comunes que le correspondan; o, en su caso,

(3) Autorizar la venta del mismo, en cuyo caso el Comité de Administración estará facultado para llevar a cabo la misma, en las condiciones que señale la Asamblea de Condóminos y con arreglo a las disposiciones legales que fueren aplicables.

Artículo 79.-

Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica en el artículo anterior, los acuerdos a que se refiere también el Artículo precedente, serán tomados por una mayoría calificada de las dos terceras partes de los condóminos.

Artículo 80.-

Si en los casos a que se refieren los artículos anteriores, el acuerdo es por la reconstrucción, los condóminos en minoría estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda o a enajenar sus derechos a terceros, si existe terreno suficiente para una nueva edificación. En caso contrario, la enajenación tendrá lugar a favor de la mayoría, si en ella convienen los minoritarios y será forzosa dentro de los seis meses, al precio de avalúo practicado por corredor público o institución fiduciaria, si dentro de dicho término no la han logrado los minoritarios.

Capítulo X - De las modificaciones al presente reglamento

Artículo 81.-

Cualquier modificación a la escritura de constitución del régimen de condominio y su reglamento, se acordará en Asamblea General Extraordinaria, a la que deberá asistir por lo menos la mayoría simple de los condóminos, y sus resoluciones requerirán de un mínimo de votos que representen el setenta y cinco por ciento del valor total del condominio y la mayoría simple del total de condóminos.

Disposición adicional

Artículo 83.-

En el caso de que un condómino desee vender, donar, etc., su o sus terrenos, éste tendrá la obligación de:

1.- Comunicar por escrito al administrador de tales circunstancias.

2.- Proporcionar el o los nombres de los futuros condóminos para su captación; y

3.- Presentar una carta del o los futuros condóminos de aceptación del presente reglamento.