Reglamento de construcción

Versión de consulta pública basada en el capítulo “Reglamento de uso de suelo y control de edificación”. Se ajustó el formato para facilitar su lectura en línea. Para trámites o efectos legales debe consultarse el documento original correspondiente.

Capítulo XI - De las construcciones

Artículo 82.-

Los propietarios sujetarán la construcción de sus viviendas a las disposiciones establecidas en el presente Reglamento de uso de suelo y control de edificación.

1. Principios generales

Alquerías de Pozos cuenta con los recursos naturales necesarios para crear una atmósfera óptima para vivir.

Con la finalidad de conservar estos recursos, a través del presente reglamento de uso de suelo y control de edificación se podrá controlar el mantenimiento tanto de las áreas comunes como de las privadas, y garantizar a los condóminos el aspecto de todo el desarrollo.

Los propietarios de Alquerías deberán ajustarse a las siguientes reglamentaciones.

2. Usos del suelo

2.1. Uso

El desarrollo es exclusivamente para habitación unifamiliar, guardando los lotes un mínimo de terreno de 400.00 m².

2.2. Densificación del uso

A juicio del Comité Técnico, o en su caso de la Promotora del Desarrollo, y de acuerdo con el plan maestro aprobado, se permitirá la edificación de condominios horizontales sujeto a lo siguiente.

3. Intensidad de la edificación

3.1. Objetivo

La limitación en la intensidad de la edificación tiene el propósito de proteger la zona residencial y velar por la conservación de su entorno natural.

3.2. División de lotes

Se permitirá la subdivisión de los lotes de tal forma que no resulten fracciones menores de 400.00 m², y la construcción en éstos, siempre y cuando exista la capacidad instalada suficiente para proveer los servicios.

Los lotes que por la naturaleza del terreno o la configuración del desarrollo fueran menores, se encuentran debidamente marcados en el plano maestro.

En casos especiales, que por alguna razón existieran, serán aprobados por la Asamblea de Condóminos o, en su caso, por la Promotora del Desarrollo.

3.3. Servidumbre

Son las superficies dentro de un lote destinadas a espacio abierto obligatorio, en las cuales no podrá levantarse ninguna parte de la construcción, ni siquiera cubiertas ligeras o transitorias, salvo aleros que no rebasen más de 1.00 m el límite de la restricción.

3.3.1. Servidumbre frontal

• Lotes mayores de 1,000.00 m²: 3.00 m.
• Lotes menores de 1,000.00 m²: 2.00 m.

3.3.2. Servidumbre posterior

• Lindero colindante con vecino: sin servidumbre.
• Lindero colindante con área verde, lago y campo de golf:
  • Lotes mayores de 1,000.00 m²: 3.00 m.
  • Lotes menores de 1,000.00 m²: 2.00 m.

3.3.3. Servidumbre lateral

• Lotes mayores de 1,000.00 m²: 1.50 m.
• Lotes menores de 1,000.00 m²: sin servidumbre.

Las Alquerías en esquina deberán respetar la servidumbre correspondiente a cada frente según el caso.

Las Alquerías y cotos colindantes con la barda perimetral no guardarán servidumbre posterior, pero no rebasarán la altura de la barda especificada en la servidumbre que les corresponda según sea el caso.

3.4. Alturas

La altura máxima permisible será de 10.00 m, incluyendo cubo de todo tipo de instalaciones: tinacos, tanque de gas, antenas, etc.

La altura máxima de las cumbreras será la resultante de una pendiente máxima de 30% en la inclinación de la cubierta superior.

Esta altura considera un máximo de 2 pisos en las fachadas, pudiendo existir entrepisos o mezanines interiores, siempre y cuando no rebasen los 10.00 m.

4. Estacionamientos

Se deberán considerar como mínimo dos espacios para vehículos por cada casa.

No podrán utilizarse las servidumbres para estacionamientos al aire libre.

5. Imagen visual

5.1. Bardas

Se permitirán bardas o cercas en los frentes a una altura máxima de 1.80 m.

En el caso de las bardas, éstas podrán ser de piedra aparente, sillar, adobe o combinación de adobe.

5.2. Cubiertas y techos

En los techos inclinados, los materiales de acabado serán sólo de teja, ladrillo traslapado de barro o teja plana de madera (wood shingles).

Queda prohibido el ladrillo de azotea “lechadeado”, la gravilla, o impermeabilizantes asfálticos o aluminios visibles.

5.3. Aleros y volados

Se permitirán volados hasta de 1.00 m si invaden los límites de las servidumbres, cuando éstos sean parte de las cubiertas inclinadas y no tengan columnas o apoyos dentro de las servidumbres.

5.4. Balcones

Se permitirán balcones o prolongaciones de terrazas, volados hasta de un máximo de 1.00 m sobre las servidumbres frontales y posteriores, siempre y cuando queden separados a una distancia de 1.50 m de las colindancias laterales.

No deberán tener apoyos o columnas dentro de las servidumbres.

5.5. Tanques y tinacos

Todos los tanques, tinacos o elementos similares se construirán como parte integrante de la construcción, debiendo ocultarse a la vista por todos lados.

5.6. Instalaciones solares y tendederos

Estos elementos deberán ocultarse a la vista desde cualquier lado circundante.

5.7. Muros exteriores y muros colindantes expuestos a la vista

Los acabados de los muros exteriores podrán ser de los siguientes materiales:

• aplanados de mezcla;
• cantera natural;
• madera;
• barro aparente;
• adobe;
• piedra;
• sillar;
• cemento con color integral; y
• agregado expuesto en colores tierra.

5.8. Antenas

Se permitirá un máximo de una antena de televisión por residencia unifamiliar.

En el caso de antenas parabólicas, éstas deberán colocarse de tal forma que no queden visibles desde el exterior.

Quedan prohibidas las antenas de radiofonía.

5.9. Murete de servicios

Los medidores de servicios de energía eléctrica y agua deberán instalarse en un murete al frente de la propiedad a no menos de 2.00 m del límite de la calle, ocultando los medidores, según diseño aprobado por el Comité Técnico.

5.10. Protección contra incendio

Se instalarán pararrayos de cobertura apropiada para cada casa, recomendándose contar con extintores de incendio ubicados en lugares accesibles.

6. Calidad ambiental

6.1. Ruido y molestias

Queda prohibida la colocación, operación e instalación de bocinas, timbres, máquinas, equipos y otros instrumentos que ocasionen molestias o problemas a los vecinos.

En ningún caso la emisión de ruidos o sonidos deberá sobrepasar los 65 decibeles, excepto durante el período de construcción de la obra.

6.2. Drenajes

Deberán separarse los drenajes pluviales y de aguas residuales.

El drenaje pluvial proveniente de pisos, terrazas y cubiertas deberá encauzarse en trincheras o tuberías dirigidas a zonas o fosas de absorción, con el fin de evitar la erosión del terreno.

Siempre deberá evitarse la interferencia del drenaje natural del terreno.

Las servidumbres públicas dejadas eventualmente entre lotes, para permitir el escurrimiento pluvial, deberán ser cuidadas y mantenidas por los propietarios vecinos, prohibiéndose la obstaculización de los escurrimientos.

6.3. Basura

Los desperdicios y la basura deberán colocarse en recipientes cubiertos, en bolsas separadas: una para basura orgánica y otra para desperdicios no degradables.

Tales recipientes deberán quedar localizados de tal manera que no sean visibles desde las propiedades vecinas, y se extraerán sólo por el tiempo necesario para su recolección.

Queda prohibido tirar basura en el interior del lote, en la vía pública o en lotes baldíos.

6.4. Productos o materiales peligrosos

Queda prohibido manejar o almacenar dentro de todo el desarrollo materiales inflamables, explosivos, fumigantes, abonos químicos o que en cualquier forma resulten peligrosos o molestos.

6.5. Arbolado y jardinería

6.5.1. Paisaje

Fuera de los perímetros de la edificación autorizada, se recomienda que el terreno sea dejado sin alteraciones mayores, teniendo especial cuidado en la conservación de la capa vegetal para evitar la erosión.

6.5.2. Árboles

La localización del área de desplante de la construcción deberá respetar los árboles más importantes que existan dentro del lote.

Se conservarán todos los árboles en buenas condiciones mayores de 3.00 m de altura o con un tronco de 10 cm de diámetro o mayor.

6.5.3. Jardinería

El propietario tendrá la obligación de mantener en condiciones adecuadas los árboles, arbustos y plantas, incluyendo el pasto que llegue a sembrar, de manera que no afecte la buena presentación del condominio.

Igualmente cuidará de la parte de prados y arbolados en banquetas, camellones y plazoletas frente a su propiedad.

7. Aprobación de proyectos

7.1. Disposiciones generales

Los proyectos deberán cumplir con la aprobación del Comité Técnico y de la autoridad competente del Ayuntamiento, y contar con la correspondiente licencia de construcción.

En todos los casos deberán cumplir con lo dispuesto en las leyes de la materia y las disposiciones del presente reglamento.

Cada proyecto deberá contar con un perito autorizado por el respectivo departamento de obras públicas municipales, quien será responsable de la correcta ejecución de las obras.

7.2. Presentación de proyectos

Para la aprobación de un proyecto deberá presentarse ante el Comité Técnico del condominio un expediente que deberá contener:

7.2.1. Plano de localización

Indicación de la ubicación de la Alquería y la fracción correspondiente.

7.2.2. Levantamiento topográfico

Escala 1:50, con curvas de nivel a cada metro, y localización de árboles mayores de 3.00 m de altura y tronco de 10 cm de diámetro o mayor.

7.2.3. Proyecto arquitectónico

Planta(s), fachadas y cortes en escala 1:50, incluyendo diseño de bardas.

7.2.4. Jardinería y espacios exteriores

Descripción preliminar de la jardinería y tratamiento de espacios exteriores.

7.2.5. Materiales y colores exteriores

Especificación de los materiales y colores a usar en exteriores.

7.2.6. Perspectiva exterior

Perspectiva del aspecto exterior hacia la calle.

7.3. Aprobación

Además de las autorizaciones estatales y municipales, los proyectos deberán ser aprobados por el Comité Técnico o, en su caso, por la Promotora del Desarrollo, la cual se auxiliará de las asesorías técnicas que considere conveniente para emitir el respectivo dictamen.

7.4. Inicio de construcciones

Para dar inicio a una construcción o remodelación, el propietario o constructor deberán contar con la documentación siguiente:

7.4.1. Planos autorizados

Planos del proyecto y especificaciones de construcción, debidamente autorizados, firmados y sellados por el Comité Técnico del condominio.

7.4.2. Permiso interno

Recibo que ampare el pago del permiso interno de construcción.

7.4.3. Constancia y permiso municipal

Constancia del Administrador del condominio de haber entregado totalmente el expediente, así como copia fotostática legible del permiso de construcción expedido por la autoridad competente del Municipio.

El vigilante en turno de la obra deberá tener durante el tiempo que dure la obra copia de esta documentación.

7.5. Construcciones provisionales y obras preliminares

El inicio de la edificación se sujetará a este reglamento. El condómino acepta de antemano la autoridad del Comité Técnico o, en su caso, de la Promotora del Desarrollo, para ordenar la suspensión de la obra si se contravienen sus disposiciones.

7.5.1. Instalaciones provisionales

Todas las obras de construcción deberán contar con una oficina o caseta para sus trabajadores, y éstas deberán quedar ubicadas dentro de la propiedad del condómino.

7.5.2. Suministro provisional de energía

Todas las obras, para poder iniciar la construcción, deberán contar con un suministro propio provisional de energía eléctrica.

Cualquier desperfecto causado a las líneas del condominio será reparado cargando su costo al propietario de la obra.

7.5.3. Materiales excedentes

Los materiales excedentes del producto de despalme o corte de terreno deberán ser retirados inmediatamente tanto del terreno como del condominio.

En caso de que parte de ellos puedan utilizarse en la misma construcción, se deberán alojar fuera de la servidumbre frontal de 3.00 m.

En caso de que tales materiales se llegaren a utilizar para rellenar algún lote propiedad de un tercero, se requerirá la conformidad por escrito del respectivo propietario.

7.5.4. Apego a planos autorizados

La construcción deberá realizarse invariablemente de acuerdo con los planos autorizados por el Comité Técnico del condominio y la autoridad competente del Municipio.

Cualquier modificación al proyecto original tendrá que ser previamente autorizada por dicho Comité y por la autoridad competente del Municipio.

De no ser así, el Comité está facultado para suspender la obra hasta en tanto no sea autorizada la modificación. Para continuar con los trabajos de construcción se requerirá aprobación por escrito del Comité.

7.5.5. Suspensión por contravención

En caso de contravenir las anteriores disposiciones, se suspenderá la obra.

7.5.6. Calles, lotes adyacentes y áreas verdes

Las calles, lotes adyacentes y áreas verdes deberán estar libres de materiales a usar o sobrantes de la construcción.

También deberá dejarse libre de tales materiales una zona de 2.00 m en la servidumbre frontal, a partir del machuelo y alrededor del terreno.

7.5.7. Daños a instalaciones comunes

Correrán por cuenta del propietario de la obra los daños que cause el constructor, contratistas, subcontratistas o proveedores a lámparas de las calles, tapas de registro, líneas de alta tensión u otras instalaciones ubicadas en la servidumbre o áreas de propiedad común.

7.5.8. Horario de trabajo

El horario de trabajo para personal y proveedores de las obras será:

• lunes a viernes: de 8:00 a 18:00;
• sábado: de 8:00 a 13:00.

Solamente previo permiso por escrito del Administrador del condominio se podrá trabajar en horarios diferentes.

El velador de la obra será la única persona que podrá permanecer permanentemente en la misma, sin acompañantes y sin animales.

7.5.9. Aparatos de sonido

Se permitirá dentro de los horarios de trabajo anteriormente estipulados el uso, a volumen moderado, de radios u otros aparatos de sonido.

7.5.10. Alcohol y estupefacientes

No se permitirá dentro de las obras del condominio la ingestión de bebidas alcohólicas o el consumo de enervantes o estupefacientes por parte de los trabajadores.

La infracción a esta disposición será motivo suficiente para suspender la obra hasta el despido definitivo de la persona o personas que hayan infringido esta disposición.

7.5.11. Personal y proveedores de obra

El personal y proveedores que ingresen al condominio relacionados con la construcción de la obra deberán ser informados por el dueño acerca de los reglamentos vigentes.

Será responsabilidad del dueño de la obra que las disposiciones establecidas en los reglamentos sean cumplidas.

Para el ingreso al condominio deberá entregarse en la caseta de policía una relación de contratistas, proveedores y personal a su cargo. Esta relación deberá encontrarse siempre actualizada.

7.5.12. Conducta del personal

El propietario y/o constructor serán responsables de que todo el personal relacionado con la obra observe buena conducta y respeto hacia los demás durante su permanencia dentro del condominio.

7.5.13. Vehículos de obra

Queda terminantemente prohibido que vehículos particulares, materialistas y de proveedores sean estacionados en las calles del condominio sin el señalamiento adecuado.

La permanencia de tales vehículos únicamente podrá llevarse a cabo durante el horario de trabajo anteriormente establecido.

7.5.14. Tambo para basura

Todas las construcciones deberán contar con un tambo para la basura, pintado de verde oscuro inglés, el cual deberá permanecer al frente de la construcción para ser vaciado regularmente por el constructor y/o propietario.

7.5.15. Letra oficial

La casa deberá tener su letra oficial en un lugar visible y permanente en su respectivo murete.

8. Sanciones

8.1. Inicio sin autorizaciones

Ningún propietario podrá iniciar la construcción de obras sin contar con las autorizaciones anteriormente señaladas.

En caso de violar la presente reglamentación, el Comité Técnico y, en su caso, la Promotora del Desarrollo, tendrán la facultad de suspender las obras, teniendo obligación el propietario de reparar las violaciones cometidas.

En caso de no hacerlo, se procederá a la reparación o demolición, con cargo al propietario.